入居率を上げる外観リフォーム事例｜アパートの配色刷新で「選ばれる物件」に変える方法

「募集をかけてもなかなか決まらない」「そろそろ家賃を下げるしかないのだろうか」——アパートを所有されているオーナー様から、こうしたご相談をいただくことが増えています。ただ、条件を見直す前にもう一度見ていただきたいのが、物件の"見た目"です。今の部屋探しは、内見にたどり着く前にスマホの画面でふるいにかけられます。その一次審査を突破できるかどうかは、外観写真で決まっていることが少なくありません。

本記事では、堺市・富田林市で地域密着の外壁塗装専門店を展開する「塗りかえStudio」が、入居率を上げる外観リフォームの考え方を、実際の施工事例を交えて解説します。どこに手を入れると効果が出やすいのか、色はどう選べばよいのか、費用はどれくらいかかるのかを、具体的にイメージできるようになりましょう。

1. 入居率は「内見の前」に決まっている

1-1. 部屋探しは、まず写真をめくることから始まる

いまの入居希望者は、不動産会社の店頭に行く前にポータルサイトで候補を絞り込みます。地域・家賃・間取りで検索すると、条件のよく似た物件がずらりと並ぶ。そこから「見に行きたい」を選ぶときに効いてくるのが、サムネイルの外観写真です。同じ家賃・同じ間取りなら、写真がきれいなほうが選ばれる。この一次審査で落ちている物件は、内見の機会そのものを失っています。

つまり外観リフォームは「見た目をよくする工事」ではなく、候補に残るための工事です。

1-2. 築年数より「手入れされているか」が見られている

築年数は変えられません。しかし入居希望者が外観から読み取っているのは、実は築年数そのものではなく「このオーナーさんは建物にちゃんとお金と手をかけているか」という点です。

チョーキング（外壁を触ると白い粉がつく現象）でくすんだ壁、雨だれで黒い筋が走った外壁、赤サビの浮いた階段の手すり。こうしたサインは、「共用部の管理も雑なのでは」「水まわりの不具合も後回しにされそう」という不安につながります。逆に築年数が経っていても外観が整っている物件は、「管理が行き届いている＝安心して住める」という印象を与えます。

1-3. 外観の印象は、家賃と入居期間にも効いてくる

「きれいな建物に住んでいる」という満足感は、住み続ける理由にもなります。募集のたびに値下げを重ねるより、建物の状態を保って現状の家賃を維持するほうが、長い目で見た収支は安定しやすい。外観リフォームは空室対策であると同時に、家賃を守るための投資でもあります。

2. 入居率を上げる外観リフォーム、4つの打ち手

2-1. 打ち手①：配色を刷新して「今の物件」に見せる

もっとも印象が変わるのが色です。以前の外壁はベージュやクリーム、グレーといった落ち着いた単色が主流でした。悪い色ではありませんが、周囲に同じような色の物件が並ぶと写真の中で埋もれてしまいます。

ここでベースの色を変え、アクセントを1色足すだけで、建物は驚くほど今っぽくなります。同じ建物・同じ間取りでも、写真に映ったときの「新しさ」がまったく違ってきます。

2-2. 打ち手②：屋根・鉄部・共用部まで一緒に整える

外壁だけを塗り替えると、かえって周りの古さが目立つことがあります。色あせた屋根、サビの出た階段や手すり、黄ばんだ雨どい。写真にも内見にも必ず入る部分なので、足場を掛けるタイミングでまとめて整えるのが結果的に効率的です。

足場代は工事費のなかで小さくない割合を占めます。外壁・屋根・鉄部を別々の時期にやると、その都度かかってしまう。同時施工にすればその分を圧縮でき、入居者に足場の負担をお願いする回数も減らせます。

2-3. 打ち手③：遮熱塗料で住み心地まで改善する

外観リフォームは見た目の話に見えて、住み心地にも関わります。とくに最上階は屋根からの熱がそのまま室内に伝わり、夏の暑さの原因になります。遮熱塗料は太陽光の熱を反射し、屋根や外壁の表面温度の上昇を抑えるタイプの塗料です。「最上階が暑い」という不満は退去理由になりやすいので、屋根に遮熱塗料を使う判断は募集面でもプラスに働きます。

2-4. 打ち手④：エントランスと建物名サインを整える

意外と効くのが入口まわりです。色あせた建物名のプレート、傾いた郵便受け、割れたままの外部照明。内見のとき入居希望者が必ず最初に目にする場所ですし、塗装工事のついでに手を入れられる部分も多いので、打ち合わせの段階でご相談ください。

3. 【施工事例】岸和田市のアパート｜配色刷新で建物の印象が一変

配色の刷新で建物の印象が大きく変わった事例をご紹介します。サービスエリア・岸和田市のアパートで、外壁と屋根をまとめて塗り替えたケースです。

3-1. 落ち着いた既存色から、ブルー・ネイビー×ピンクへ

Before

After

もとの建物は、周囲に多い落ち着いた色合いの外観でした。傷みが致命的だったわけではありませんが、「よくある賃貸アパート」の域を出ない見え方だったのが実際のところです。

そこでオーナー様と相談のうえ、ブルー・ネイビーをベースに、ピンクをアクセントとして効かせた明るい配色へ刷新しました。ブルー系は清潔感が出て、汚れも比較的目立ちにくい色。そこにピンクを差すことで、写真に映ったときに「他と違う」と分かる建物になりました。ポータルサイトのサムネイルで目に留まるかどうか、という視点では、この差はとても大きいと考えています。

3-2. 使用塗料と工期

塗料は遮熱フッ素塗料を採用しました。フッ素はシリコンより一段階上のグレードで、耐用年数が長いのが特徴です。1回あたりの費用は上がりますが、塗り替え周期が延びるぶん、1年あたりのコストは抑えやすくなります。

入居者がいる状態で足場を掛ける負担を考えると、塗り替え回数そのものを減らせるのはオーナー様にとって大きなメリットです。加えて遮熱性能で、最上階の暑さ対策にもつなげています。

3-3. 「工事中の段取り」もオーナー様の評価につながる

この現場では工事後、オーナー様からGoogleクチコミで高い評価をいただきました。共同住宅でも段取りよく進んだこと、見積りに入っていなかった補修も無償で対応したこと、保証と点検がついていること——こうした点を挙げてくださっています。共同住宅の工事は、戸建てと違って「入居者という第三者」がいます。だからこそ、仕上がりと同じくらい進め方が問われます。

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アパートの外壁屋根塗装-大阪府岸和田市

Before After Before After 建物タイプアパート施工箇所外壁、屋根塗料遮熱フッ素塗料工期2カ月施工地大阪府岸和田市 施工後のお客様の声 ＼大変満足！／ 従兄弟の紹介で…

塗りかえStudio｜堺市美原区・富田林市にある外壁塗装専門店

4. 事例に学ぶ、入居者に選ばれる配色の3つのルール

4-1. ベース1色＋アクセント1〜2色に絞る

岸和田の事例もそうですが、印象が良くなる配色はたいてい「ベース＋アクセント」のシンプルな構成です。色数を増やすほどまとまりがなくなり、賑やかというより落ち着かない建物になってしまいます。

ベースを1色決め、そこにアクセントを1〜2色。バルコニーの手すりや区画のライン、玄関まわりなど、アクセントを置く場所を絞るのがコツです。

4-2. 汚れが目立ちにくい色を土台に選ぶ

賃貸物件の外観で怖いのは、5年後に汚れて見えることです。真っ白は最初こそきれいですが雨だれの黒い筋が出やすく、逆に濃すぎるグレーや黒は白っぽい汚れや色あせが目立ちます。中間的な明度のブルー、ネイビー、グレージュ、ベージュ系は汚れがなじみやすく、賃貸との相性がよい色です。

堺市中区で施工した戸建ての事例でも、外壁にブルー×ホワイトの2色塗り分けを採用しました（外壁＝アステックペイント「フッ素REVO-IR」／屋根＝「スーパーシャネツサーモF」、工期18日）。配色の考え方はアパートにも応用できます（堺市中区の施工事例はこちら）。

4-3. 頭の中で決めず、シミュレーションと実物サンプルで確かめる

色は、小さな色見本と実際の建物一面とでは見え方がまるで違います。小さな面積で見た色ほど、大きく塗ると明るく・鮮やかに見える性質（面積効果）があるためです。

塗りかえStudioでは、カラーコーディネーター資格を持つ代表がカラーシミュレーションでイメージを共有し、大判の塗り板サンプルも無料でお貸し出ししています。オーナー様ご自身が現地に来られないケースも多いので、この確認プロセスは特に大事にしています。

5. 【堺市】アパートの外観リフォームで押さえたい地域事情

5-1. 沿岸部は塩害で「鉄部から」傷む

堺市でアパートをお持ちの場合、押さえておきたいのが塩害です。海からの風に含まれる塩分が建物に付着し、金属部分のサビを早めます。影響の目安は海岸から500m〜2km程度とされ、風向きによってはさらに内陸でも見られます。堺市では堺区・西区の沿岸側が該当エリアです。

アパートで先に傷むのは、たいてい外壁より鉄部です。外階段、廊下の手すり、雨どいの金具、破風の金物。ここにサビが出ると、写真でも内見でもすぐ目につきますし、放っておくと構造的な補修が必要になり費用が跳ね上がります。沿岸エリアの物件は、外壁の塗り替えサイクルとは別に、鉄部の状態を定期的に見ておくことをおすすめします。

5-2. 似た物件が多いエリアほど、外観の差が効く

堺市は大阪市内へのアクセスがよく賃貸需要も安定しているぶん、条件の似た物件が多いエリアでもあります。同じ駅・同じ家賃帯・同じ間取りで候補が並ぶ状況では、決め手が外観になりやすい。競合が多いのは不利に思えますが、逆に言えば外観を整えるだけで抜け出せる余地が大きいということでもあります。

6. 外観リフォームの費用と工期の目安

アパートの外壁塗装は戸建てより面積が大きいぶん総額は上がりますが、1戸あたりで割ると意外と現実的な数字になります。一般的な業界の目安は次のとおりです。

※あくまで目安です。塗料のグレード、下地の傷み具合、足場の掛けやすさ（隣地との距離・道路条件）によって変わります。岸和田市の事例のように、外壁と屋根をフッ素塗料でまとめて仕上げる場合は、工期が2カ月程度になることもあります。

▶WEBで簡単：外壁塗装見積りシミュレーションはこちら

7. 入居者とトラブルにしないための工事の段取り

アパートの塗装工事でオーナー様がいちばん気にされるのが、「工事中に入居者から苦情が出ないか」という点です。足場が建ち、洗浄の音が響き、洗濯物が外に干せない期間も出てきます。ここでつまずくと、せっかく外観をきれいにしても退去につながりかねません。

ポイントは、事前の告知と工程の共有です。工事の開始日と終了予定、洗濯物が干せない日、窓が開けられない日、駐輪場や駐車場の使い方。これらを早めに書面で掲示・配布しておくだけで、入居者の受け止め方は大きく変わります。「いつ終わるか分からない工事」がストレスの正体なので、そこを潰しておくことです。

塗りかえStudioは営業マンを置かず、最初から最後まで代表が伴走します。下請けを使わない職人直営なので、掲示物の内容や当日の動きまで現場と直接すり合わせられるのが強みです。着工前の建物調査ではドローンやサーモグラフィも活用し、屋根や高所の状態を正確に把握したうえで工程を組み立てます。

8. よくある質問

9. まとめ：外観リフォームは空室対策であり、資産の手入れでもある

入居率を上げる外観リフォームのポイントを、あらためて整理します。

• 入居希望者は内見の前に、ポータルサイトの外観写真で物件をふるいにかけている
• 見られているのは築年数ではなく「手入れされているか」
• 配色の刷新・屋根と鉄部の同時施工・遮熱塗料・入口まわりの4つが効く
• 色はベース1色＋アクセント1〜2色、汚れが目立ちにくい色を土台に
• 堺市の沿岸部（堺区・西区）は塩害で鉄部から傷むため要注意
• 工事中は入居者への事前告知と工程共有がトラブル回避の鍵

岸和田市の事例のように、色を変えるだけで建物の印象は本当に大きく変わります。そして塗装は、雨や紫外線から建物を守る役目も担っています。空室対策として始めた工事が、そのまま資産を長持ちさせる手入れになる。これがアパートの外観リフォームのいいところです。

塗りかえStudioでは、塗装後も半年ごとの点検と最長10年の保証でお付き合いを続けています。堺ショールーム（堺市美原区）はカフェのような相談スペースで、カラーシミュレーションや塗り板サンプルを見ながらご相談いただけます。ご来店は完全予約制です。まずはお気軽にお問い合わせください(^^)/

監修：塗りかえStudio 施工部（堺市・富田林市の外壁塗装専門店）

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塗りかえStudioは、大阪府堺市と富田林市に拠点がある外壁塗装専門会社です。外壁塗装、屋根塗装はもちろん、サイディングの張替え、屋根の葺き替え工事等、外回り工事のご相談を承っております。
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